La loi de 1965 et La loi SRU du 13 décembre 2000

La loi S.R.U (Solidarité et Renouvellement Urbains) est la loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000, modifiant, entre autres, la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété.

Elle apporte un certain nombre d’améliorations et formalise des aspects du fonctionnement :

  • plan comptable propre à la copropriété
  • budget prévisionnel : chaque année les charges et recettes prévisionnelles ainsi que les appels de fonds à verser chaque trimestre devront être définis et votés en Assemblée Générale
  • compte bancaire séparé : dorénavant, les règlements des copropriétaires doivent être versés sur un compte bancaire séparé ouvert au nom du Syndicat Des Copropriétaires, sauf décision contraire de l’Assemblée Générale
  • une nouvelle façon de calculer la majorité de l’article 24 : il suffit que le nombre de POUR soit supérieur au nombre de CONTRE, indépendamment du nombre d’abstention
  • majorité de l’article 25-1 : pour un sujet de l’ordre du jour qui demande un vote à la majorité de l’article 25, au cas où, en première lecture, une majorité de copropriétaires représentant plus du 1/3 des millièmes de tous les copropriétaires s’est prononcée pour une résolution, on peut refaire un vote immédiat à la majorité simple
  • carnet d’entretien : afin de mieux programmer les travaux, de mieux contrôler les interventions des prestataires et de mieux informer les copropriétaires et acquéreurs potentiels
  • fixation en Assemblée Générale du montant à partir duquel la mise en concurrence est obligatoire pour les travaux ou contrats
  • la majorité requise pour voter la pose de compteurs d’eau froide est dorénavant celle de l’article 25
  • procédure simplifiée pour le recouvrement de charges courantes : désormais les PROVISIONS sont dues et peuvent donner matière à un jugement si elles ne sont pas acquittées. En cas de défaut du paiement d’une seule provision, la copropriété pourra obtenir un jugement exécutoire pour faire payer la totalité des provisions votées. Et la procédure de recouvrement pourra se fera par voie de référé
  • frais de recouvrement amiable imputés aux défaillants (sauf décision contraire du juge)
  • mise en conformité les règlements de copropriété avec modalités de calcul des millièmes de charges annexés
  • Ventes ou mutation amiable : le notaire dispose d’un délai de 15 jours pour informer le syndic de la mutation
  • diagnostic technique obligatoire pour les immeubles de plus de quinze ans mis en copropriété

Cette loi régit aujourd’hui le statut de la copropriété, et contient toutes les règles de fonctionnement d’une copropriété et les différentes dispositions destinées à favoriser une plus grande transparence financière dans la gestion des copropriétés.

La loi peut évoluer dans le temps : référez-vous aux textes en vigueur sur Legifrance.

Les parties communes et parties privatives

Le règlement de copropriété de votre immeuble, distingue ce qui est commun et ce qui est privatif.

Définition selon la loi :

«Sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé»

«Sont communes les parties des bâtiments et des terrains réservées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux.»

PARTIES COMMUNES : Une partie commune est par définition, tout ce qui n’est pas considéré comme partie privative. L’entretien, la rénovation et la modification des parties et équipements communs dépendent des décisions de l’Assemblée Générale des copropriétaires, sur propositions du syndic assisté du Conseil Syndical.

Le règlement de copropriété prévoit la liste des parties communes et sont ainsi déclarés parties communes :

  • le sol de l’immeuble
  • les cours, parcs, jardins et voies d’accès
  • le gros ouvre des bâtiments
  • les canalisations d’équipement collectif (l’eau par exemple), même lorsqu’elles traversent les parties privatives
  • les passages et les corridors
  • les locaux de services communs (local des poubelles, de chaufferie.

PARTIES PRIVATIVES : Une partie privative est à l’usage exclusif d’un seul copropriétaire, qui se doit d’en assurer la responsabilité de l’entretien.

Toutefois, vous devez soumettre à l’accord préalable de l’Assemblée Générale :

  • toute modification des portes d’entrée, des châssis, des volets… affectant l’aspect extérieur de l’immeuble
  • tous travaux sur des murs porteurs
  • toute modification des revêtements de sols pouvant modifier l’acoustique…

Le règlement de copropriété et le règlement intérieur

  • La loi de 1965 précise dans son art. 1er qu’elle régit tout immeuble ou groupe d’immeubles dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part des parties communes.
  • Dès lors que ces conditions sont réunies, la copropriété devient un régime obligatoire. Vous devez désigner un syndic et élire un conseil syndical, ainsi qu’assurer la tenue annuelle des assemblées générales

Le règlement de copropriété est réalisé en général par un géomètre ou un notaire et il définit pour l’immeuble :

  • les parties communes
  • les parties privatives
  • les tantièmes affectés à chaque lot qui déterminent la participation dans les charges communes
  • les modes de répartition des dépenses
  • les prescriptions à respecter pour modifier l’aspect de l’immeuble ou sa construction par exemple

Certaines dispositions rappellent aux occupants (y compris les locataires), les obligations de chacun (bruit, propreté, sécurité…) : ceci peut s’exprimer sous forme d’un règlement intérieur ou de notes d’information.