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Révocation, démission, renouvellement : tout savoir sur le changement de syndic

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Révocation du syndic en cours de mandat

Le mandat du syndic est révocable à tout moment, avec toutefois le risque de devoir payer des dommages et intérêts au syndic en cas de révocation.

La décision de révocation doit être prise en assemblée générale, avec à l’ordre du jour la révocation du syndic et la nomination de son successeur. Comme il est un peu délicat de demander au syndic de convoquer une assemblée générale pour procéder à sa révocation, la plupart du temps, les copropriétaires attendent l’assemblée annuelle et font inscrire à l’ordre du jour la révocation du syndic et la nomination du syndic successeur. Lire la suite

Lancement du blog de Syndic En Ligne

Bonjour à tous et bienvenue sur le blog de SyndicEnLigne.com ! 

Bienvenue sur le BLOG de votre SyndicLes relations que vous entretenez avec votre syndic ne vous conviennent pas ? Vous souhaitez revoir le fonctionnement de votre copropriété ? Vous en avez assez de devoir vous « battre », pour obtenir plus de transparence concernant la gestion effectuée par votre syndic ?

Pour ce premier article, voici une brève présentation de ce que peut vous apporter Syndic En Ligne.

Syndic En Ligne réinvente le métier de syndic en proposant les mêmes prestations qu’un syndic traditionnel, mais le tout entièrement sur Internet, avec la transparence en plus. La transparence de la gestion et de l’information sont pour nous le cœur de nos préoccupations. Avec Syndic En Ligne, vous disposez d’une interface totalement personnalisée et dédiée à votre immeuble sur internet, Lire la suite

La loi de 1965 et La loi SRU du 13 décembre 2000

La loi S.R.U (Solidarité et Renouvellement Urbains) est la loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000, modifiant, entre autres, la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété.

Elle apporte un certain nombre d’améliorations et formalise des aspects du fonctionnement :

plan comptable propre à la copropriété ;
budget prévisionnel : chaque année les charges et recettes prévisionnelles ainsi que les appels de fonds à verser chaque trimestre devront être définis et votés en Assemblée Générale ;
compte bancaire séparé : dorénavant, les règlements des copropriétaires doivent être versés sur un compte bancaire séparé ouvert au nom du Syndicat Des Coproprietaires, sauf décision contraire de l’Assemblée Générale ;
– une nouvelle façon de calculer la majorité de l’article 24 : il suffit que le nombre de POUR soit supérieur au nombre de CONTRE, indépendamment du nombre d’ABSTENTION ;
majorité de l’article 25-1 : pour un sujet de l’ordre du jour qui demande un vote à la majorité de l’article 25, au cas où, en première lecture, une majorité de copropriétaires représentant plus du 1/3 des millièmes de tous les copropriétaires s’est prononcée pour une résolution, on peut refaire un vote immédiat à la majorité simple ;
carnet d’entretien : afin de mieux programmer les travaux, de mieux contrôler les interventions des prestataires et de mieux informer les copropriétaires et acquéreurs potentiels ;
– fixation en Assemblée Générale du montant à partir duquel la mise en concurrence est obligatoire pour les travaux ou contrats ;
– la majorité requise pour voter la pose de compteurs d’eau froide est dorénavant celle de l’article 25 ;
– procédure simplifiée pour le recouvrement de charges courantes : désormais les PROVISIONS sont dues et peuvent donner matière à un jugement si elles ne sont pas acquittées. En cas de défaut du paiement d’une seule provision, la copropriété pourra obtenir un jugement exécutoire pour faire payer la totalité des provisions votées. Et la procédure de recouvrement pourra se fera par voie de référé ;
frais de recouvrement amiable imputés aux défaillants (sauf décision contraire du juge) ;
mise en conformité les règlements de copropriété avec modalités de calcul des millièmes de charges annexés ;
– Ventes ou mutation amiable : le notaire dispose d’un délai de 15 jours pour informer le syndic de la mutation ;
diagnostic technique obligatoire pour les immeubles de plus de quinze ans mis en copropriété ;
– etc.

Cette loi régit aujourd’hui le statut de la copropriété, et contient toutes les règles de fonctionnement d’une copropriété et les différentes dispositions destinées à favoriser une plus grande transparence financière dans la gestion des copropriétés.
La loi peut évoluer dans le temps : référez-vous aux textes en vigueur sur Legifrance.

Les parties communes et parties privatives

Le règlement de copropriété de votre immeuble, distingue ce qui est commun et ce qui est privatif.

Définition selon la loi :

«Sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé»

«Sont communes les parties des bâtiments et des terrains réservées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux.»

PARTIES COMMUNES : Une partie commune est par définition, tout ce qui n’est pas considéré comme partie privative. L’entretien, la rénovation et la modification des parties et équipements communs dépendent des décisions de l’Assemblée Générale des copropriétaires, sur propositions du syndic assisté du Conseil Syndical.

Le règlement de copropriété prévoit la liste des parties communes et sont ainsi déclarés parties communes :

  • le sol de l’immeuble
  • les cours, parcs, jardins et voies d’accès
  • le gros ouvre des bâtiments
  • les canalisations d’équipement collectif (l’eau par exemple), même lorsqu’elles traversent les parties privatives
  • les passages et les corridors
  • les locaux de services communs (local des poubelles, de chaufferie.)

PARTIES PRIVATIVES : Une partie privative est à l’usage exclusif d’un seul copropriétaire, qui se doit d’en assurer la responsabilité de l’entretien.

Toutefois, vous devez soumettre à l’accord préalable de l’Assemblée Générale :

  • toute modification des portes d’entrée, des châssis, des volets… affectant l’aspect extérieur de l’immeuble
  • tous travaux sur des murs porteurs
  • toute modification des revêtements de sols pouvant modifier l’acoustique…

Le règlement de copropriété et le règlement intérieur

  • La loi de 1965 précise dans son art. 1er qu’elle régit tout immeuble ou groupe d’immeubles dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part des parties communes.
  • Dès lors que ces conditions sont réunies, la copropriété devient un régime obligatoire. Vous devez désigner un syndic et élire un conseil syndical, ainsi qu’assurer la tenue annuelle des assemblées générales

Le règlement de copropriété est réalisé en général par un géomètre ou un notaire et il définit pour l’immeuble :

  • les parties communes
  • les parties privatives
  • les tantièmes affectés à chaque lot qui déterminent la participation dans les charges communes
  • les modes de répartition des dépenses
  • les prescriptions à respecter pour modifier l’aspect de l’immeuble ou sa construction par exemple.

Certaines dispositions rappellent aux occupants (y compris les locataires), les obligations de chacun (bruit, propreté, sécurité…) : ceci peut s’exprimer sous forme d’un règlement intérieur ou de notes d’information.

Petit lexique pratique du copropriétaire

Appel de fond : sommes demandées aux copropriétaires pour régler des charges, des travaux ou toute autre dépense.

Assemblée Générale Ordinaire : Réunion annuelle et obligatoire des copropriétaires d’une résidence.

Assemblée Générale Extraordinaire : Réunion ponctuelle pour prendre des décisions urgentes.

Budget prévisionnel : Document établi en début d’exercice pour calculer les appels de fonds prévisionnels.

Délibération : Décision des Assemblées Générales.

Équipement commun ou collectif : Dispositif procurant des services à tous les lots, et dont la copropriété entière à la charge.

Émargement : Document nécessaire pour convoquer une personne à une Assemblée Générale, on lui fait signer un papier dans lequel elle reconnaît avoir reçu une convocation.

État descriptif de division : Liste définissant les lots de copropriété.

Gros-oeuvre : Structure de l’immeuble, cloisons et murs porteurs, charpente, toiture…

Indivision : Lot appartenant à plusieurs personnes.

Lot : Partie privative individualisée dans une copropriété, tel qu’un appartement, une cave ou un parking. Chaque lot représente une partie plus ou moins importante de la copropriété, exprimée en « tantièmes ».

Mandant : Personne qui donne mandat à quelqu’un pour exécuter quelque chose.

Mandataire : Personne qui reçoit mandat : il exécute alors des prestations déterminées au nom et pour le compte de son mandant.

Mutation : Changement de propriétaire.

Ordre du jour : Liste des sujets qui donneront lieu à délibération lors de l’Assemblée Générale.

Parties communes : Les parties de la copropriété qui appartiennent indivisément à tous les copropriétaires.

Parties privatives : Les parties de la copropriété qui appartiennent en propre à chaque copropriétaire.

Pouvoir : Procuration donnée par un copropriétaire absent à l’assemblée générale, à un autre copropriétaire ou à un tiers en vue de le représenter.

Résolution : Projet de décision inscrit à l’ordre du jour et soumis au vote lors de l’assemblée générale des copropriétaires

Taxe foncière : Dans le cas d’une copropriété, il y a deux taxes foncières sur le bâti à payer. D’un côté, celle due par tous les copropriétaires pour leur propre logement, qui est payée individuellement. De l’autre, la taxe due au titre des parties communes (exemple : loge de gardien), qui est établie pour le compte du syndic de copropriété.

Quitus : Approbation.

Quorum : taux de participation nécessaire pour que les décisions proposées au vote de l’assemblée puissent être valablement adoptées.

Quote-part : Proportion de participation aux votes et aux charges déterminés en fonction des tantièmes détenus dans la copropriété.

Tantième : Unité de mesure des quotes-parts de la copropriété. Chaque lot représente un certain nombre de tantièmes différent selon sa taille ou sa nature. Les tantièmes définissent la part respective de chacun des copropriétaires en termes de droits de vote, mais aussi de contributions aux dépenses.

Le syndicat des copropriétaires

L’ensemble des copropriétaires forme le syndicat des copropriétaires.
Le syndicat des copropriétaires est obligatoirement constitué à partir du moment où il existe plus de deux copropriétaires dans la copropriété.
Le syndicat des copropriétaires est l’organe décisionnel de la copropriété. Il est amené à s’exprimer au moins une fois par an en Assemblée Générale.
Le syndicat des copropriétaires est représenté par son Syndic.

Le Conseil Syndical

Le conseil syndical est l’organe de contrôle du syndicat des copropriétaires : il contrôle et assiste le syndic dans sa mission de gestion, mais il n’a pas pouvoir de représentation de la copropriété. La fonction est bénévole.
L’Assemblée Générale élit les membres du conseil syndical parmi les copropriétaires de la copropriété pour la durée du mandat du syndic. Sa composition et son fonctionnement peuvent être définies dans le règlement de copropriété, ou à défaut en Assemblée Générale.

Le syndic de copropriété

Le syndic exécute les décisions de l’Assemblée Générale du Syndicat des copropriétaires dans le respect de la loi de 1965, des règles de sécurité et du règlement de copropriété : il est l’organe d’administration de la copropriété.
Il est mandaté par le syndicat des copropriétaires pour la gestion courante et le suivi de la comptabilité de l’immeuble : conserver l’immeuble, veiller au respect du règlement de copropriété, percevoir les charges, missionner des prestataires et passer des contrats,…
Il peut être un professionnel doté d’une carte de gestion immobilière délivrée par la préfecture ou un copropriétaire bénévole.
Il doit être force de propositions pour une meilleure gestion de la copropriété tout en maîtrisant les charges de copropriété.

L’entretien de votre immeuble

1/ les visites de surveillance

Le syndic visite votre immeuble pour vérifier l’état de la copropriété et déceler les dysfonctionnements éventuels. La fréquence de ses visites est fonction de la taille de l’immeuble, des nécessités et des modalités fixées au contrat.

2/ les pannes et interventions

Suite à une demande d’un copropriétaire, d’employé d’immeuble ou du gardien signalant une panne ou un dysfonctionnement, le syndic effectue une demande d’intervention auprès d’une entreprise qui réalisera au plus vite la réparation.

En cas d’intervention importante (coût élevé, problème techniquement complexe…), l’entreprise procédera au préalable à une visite sur place, afin d’établir un devis.

Le Conseil Syndical sera consulté avant de confirmer la commande de travaux à l’entreprise dans la limite définie par l’Assemblée Générale
.

Le syndic s’assure de la bonne exécution des travaux, et en apprécie la qualité ; il vérifie la facture et sa conformité par rapport au devis et à la commande.