Révocation, démission, renouvellement : tout savoir sur le changement de syndic

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Révocation du syndic en cours de mandat

Le mandat du syndic est révocable à tout moment, avec toutefois le risque de devoir payer des dommages et intérêts au syndic en cas de révocation.

La décision de révocation doit être prise en assemblée générale, avec à l’ordre du jour la révocation du syndic et la nomination de son successeur. Comme il est un peu délicat de demander au syndic de convoquer une assemblée générale pour procéder à sa révocation, la plupart du temps, les copropriétaires attendent l’assemblée annuelle et font inscrire à l’ordre du jour la révocation du syndic et la nomination du syndic successeur.

– Si le syndic refuse de convoquer une assemblée générale pour statuer sur sa révocation, le président du Conseil syndical est en mesure de la convoquer, après mise en demeure, adressée en lettre recommandée avec avis de réception, restée infructueuse pendant plus de 8 jours (article 8 du décret de 1967).

Le président ne peut agir que sur demande du conseil syndical ou sur demande des copropriétaires représentant 1/4 des voix (sauf si le règlement de copropriété prévoit un nombre inférieur).Si le président ne convoque pas l’assemblée générale, le copropriétaire devra requérir l’habilitation du président du tribunal de grande instance, statuant en référé.

– Une fois l’assemblée réunie, la décision de révocation doit recueillir la majorité absolue de l’article 25 de la loi de 1965 (plus de 50% des votes des copropriétaires présents ou non). Si cette majorité n’est pas atteinte, et si le projet avait retenu le 1/3 des voix de tous les copropriétaires, la même assemblée peut alors statuer à la majorité simple de l’article 24 en procédant à un nouveau vote.

>Le syndic révoqué ne peut réclamer à titre d’indemnité le paiement des honoraires jusqu’à la fin initiale de son mandat. S’il estime sa révocation abusive décidée sans motif grave et légitime, il doit s’adresser au tribunal pour obtenir la condamnation du Syndicat Des Coproprietaires au versement de dommages et intérêts.

Lorsque la révocation intervient immédiatement, le syndic révoqué ne peut recevoir la mission d’expédier les affaires courantes en attendant la nomination d’un nouveau syndic.

Non renouvellement à l’issue du mandat du syndic

– Scénario le plus courant, les copropriétaires décident de changer de syndic lors de la fin du mandat. Il s’agit des lors de faire indiquer à l’ordre du jour de l’assemblée générale, le projet de changement de syndic en joignant au courrier, le ou les contrats de syndics candidats. Ici, il est conseillé, pour ne pas éparpiller les votes de ne joindre qu’un choix de candidat syndic après concertation avec les autres copropriétaires et conseil syndical. Il est important de faire attention aux délais, la demande doit être adressée par lettre recommandée avec accusé de réception suffisamment tôt pour laisser au syndic le temps nécessaire d’inscrire matériellement la demande à l’ordre du jour. Rappelons que le syndic a l’obligation de prévenir 21 jours à l’avance au moins, soit par lettre recommandée avec accusé de réception, soit par lettre remise directement aux copropriétaires, généralement par le concierge, contre émargement de leur part.

– Que l’assemblée décide de renouveler le contrat de l’ancien syndic ou un nouveau, la décision est prise à la majorité absolue de l’article 25 (ou éventuellement 25-1, c’est à dire à la majorité simple lors d’un second tour si le premier vote avait obtenu 1/3 des voix de l’ensemble des copropriétaires présents ou non présents).

– Il est important de se concerter entre copropriétaires avant de procéder au vote, pour éviter de se retrouver sans syndic, il sera alors nécessaire de demander en justice la désignation d’un administrateur provisoire qui sera chargé de re-convoquer une assemblée générale désignant un nouveau syndic.

 La démission du syndic

– Le syndic peut prononcer son souhait de rompre avant la fin de son mandat, il devra avant tout respecter le délai de préavis conformément au contrat de syndic (généralement 3 mois), pour permettre aux copropriétaires de rechercher un syndic successeur.

Lorsque la démission porte préjudice, le syndicat des copropriétaires est en droit de réclamer des dommages et intérêts au syndic qui ne peut faire état de motif sérieux et légitime.

– Si le syndic démissionne brutalement en cours de séance, le président de séance doit veiller à récupérer la feuille de présence. Il faut alors immédiatement nommer un syndic même bénévole. A noter que le syndic ne peut présider une assemblée générale et qu’elle peut être annulée en vertu de la l’article 22, alinéa 4 de la loi 1965.

 Transmission des documents et fonds par l’ancien syndic

– L’article 18-2 de la loi de 1965 précise que l’ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans un délai d’un mois à compter de la cessation de ses fonctions l’ensemble des documents et archives du syndicat, une situation de trésorerie ainsi que la totalité des fonds. Même si le syndic a confié l’archivage ou tout autre tâches à une entreprise prestataire, le syndic est tenu de le prévenir et de lui transmettre les coordonnées du nouveau syndic (article 33-2 du décret de 1967).

– Dans un délai de deux mois à compter de la cessation de ses fonctions, l’ancien syndic est tenu de verser au nouveau syndic le solde des fonds disponibles après apurement des comptes et fournir un état des comptes des copropriétaires et du syndicat.

La transmission des documents et des fonds, qui doit être accompagnée d’un bordereau de remise des pièces avec copie au conseil syndical, est une obligation légale dont l’ancien syndic ne peut s’affranchir au prétexte que la copropriété ne lui a pas réglé tout ce qu’elle lui devait.

– En cas de difficulté de transmission de ces pièces, en application de la l’article 18-2 alinéa 3, il appartient au nouveau syndic d’adresser une mise en demeure à l’ancien syndic. Si la mise en demeure reste infructueuse, le nouveau syndic en fonction ou le président du conseil syndical peut saisir le tribunal de grande instance en application de ce même article, statuant comme en matière de référé, d’ordonner sous astreinte la remise des pièces et fonds. En plus de l’astreinte, le juge a

également la possibilité d’allouer des dommages intérêts au profit du syndicat des copropriétaires. La jurisprudence précise que l’ancien syndic est tenu de présenter des preuves de non détention des documents qui lui sont réclamés (cass. civ 3e, 5 décembre 2007). L’ancien syndic ne peut être tenu de transmission de documents, En l’absence de fautes et s’il certifie que les documents réclamés sont introuvables (cass. viv, 3 e, 14 janvier 2009).

De plus, on ne peut contraindre l’ancien syndic à établir postérieurement à son dessaisissement des documents qu’il n’aurait pas tenus préalablement, même s’il le devait (cass. civ, 3e, 4 juin 2009, n°702).

– La transmission des archives par le syndic fait partie des prestations de gestion courante comprises dans le forfait annuel et ne peut être facturé (arrêté Novelli du 19 mars 2010).

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